Sluttoppgjør

Hustak ArnesByggeprosjekter avsluttes ved at arbeidene overtas av byggherren og entreprenøren sender et sluttoppgjør. Mange gjør feil under gjennomføringen av sluttoppgjøret, og i mange tilfeller fører det til tap av krav. Sluttoppgjøret er en kritisk fase av et byggeprosjekt og her gir vi noen tips.

I proffentrepriser avtaler partene normalt hvordan sluttoppgjøret skal utformes

Når sluttoppgjøret skal sendes og hvordan sluttoppgjøret skal utformes kan fremgå av kontraktsvilkårene mellom partene. I proffentrepriser er det vanlig å avtale nokså detaljerte regler om dette og det følger automatisk når det er avtalt at Norsk Standard kontraktene (her benevnt NS)

  • NS 8405 (pkt. 33),  NS 8415 (pkt. 33),
  • NS 8406 (pkt. 25), 8416 (pkt. 25),
  • NS 8407 (pkt. 39) og NS 8417 (pkt. 39)

er gjort til en del av avtalen. Disse kommer vi tilbake til.

I forbrukerentrepriser faller vi normalt tilbake på ulovfestede regler

Like greit er det ikke i forbrukerentrepriser. Her vil normalt ikke avtalen si noe om dette, og  Håndverkertjenesteloven eller Bustadoppføringslova gir heller ikke detaljerte regler og veiledning om dette.

Selv om avtalen ikke sier noe om hvordan sluttoppgjøret skal gjennomføres er det ikke fritt frem for partene hvordan sluttoppgjøret skal gjennomføres. Bakgrunnsretten, det vil si de ulovfestede entrepriserettslige reglene slik de er utformet gjennom rettspraksis, inneholder regler som kan så dramatisk ut overfor de som ikke følger dem.

Redegjørelsen her er til stor nytte for alle, både de som jobber med forbrukerentrepriser og de som jobber med proffentrepriser.

Sluttoppgjøret er noe mer enn en siste faktura med spesifikasjoner

Før vi ser på detaljreglene kan vi kommentere det generelle. Sluttoppgjøret skal gi byggherren, eller oppdragsgiver (i forbrukerlovene omtalt som forbrukeren) en komplett oversikt over de krav entreprenøren mener han har mot byggherren og som han har mulighet til å beregne på tidspunktet for fremsendelsen av sluttoppstillingen. Sluttoppgjøret er med andre ord en oppsummering av alle de økonomiske sidene ved kontrakten, også de krav som allerede er betalt og de som er avvist av den ene part. Sluttoppgjøret er altså noe mer enn en siste faktura med spesifikasjoner.

Entreprenørens sluttoppgjør skal  bestå av to hovedkomponenter.

Sluttoppgjøret består av to hovedkomponenter:

  1. Sluttoppstilling – Oversikt over alle krav entreprenøren mener han har mot byggherren som følge av kontrakten
  2. Sluttfaktura – Faktura på det beløp som ikke tidligere er fakturert.

Sluttoppstillingen skal gi en oversikt over alle krav entreprenøren mener han har og har hatt mot byggherren som følge av kontrakten, både tidligere fakturerte krav og krav som ikke tidligere er fakturert. For å skape mest mulig klarhet og oversikt, bør kravene gruppers slik:

  1. Liste over tidligere fakturerte krav som er betalt.
  2. Liste over tidligere fakturerte krav som ikke er betalt, uavhengig om de er forfalt eller ikke.
  3. Liste over tidligere fakturerte krav om byggherren har avvist, og som entreprenøren fastholder. Dette punkt overlapper til dels punkt 2, men tas med for å gjøre det så klart som mulig at entreprenøren ikke har frafalt kravet.
  4. Liste over krav som ikke tidligere er fakturert, uavhengig av når kravet oppsto. Disse skal inn i sluttfakturaen.
  5. Krav om tilleggsbetaling for prisstiging og justering av vederlaget som følge av endringer og tillegg skal gå fram særskilt.

Siden formålet med sluttoppstillingen er gå gi byggherren en komplett oversikt over entreprenørens krav, skal byggherren kunne legge til grunn at entreprenøren har frafalt eller valgt å ikke fremme krav som ikke er inntatt i sluttoppgjøret. Dette er kritisk for entreprenøren. Glemmer entreprenøren å ta med et krav som tidligere er varslet, er kravet tapt.

Entreprenøren kan heller ikke ta generelle forbehold om å komme tilbake med krav som ikke følger av sluttoppgjøret. Etter NS kontraktene er dette uttrykkelig bestemt.  Etter NS kontraktene kan entreprenøren bare ta forbehold om å senere endringer i sluttoppgjøret dersom grunnlaget for et spesifisert krav ikke foreligger i tide. Det samme må antas å gjelde også når ikke annet er avtalt.

Det er likevel noen krav entreprenøren har i behold, selv om de er uteglemt eller utelatt fra sluttoppgjøret. Det er:

  1. Krav som følge av arbeid som skal utføres på et senere tidspunkt.
  2. Krav som er brakt inn for voldgift, oppmann eller domstolene.
  3. For klarhetens skyld bør entreprenøren ta forbehold om å komme tilbake til disse. Uten forbehold kan kravene gå tapt.

Forklaringen er at dette er sentrale krav som byggherren under normale omstendigheter har noen grunn til å tro at entreprenøren frafaller med mindre kravet er uttrykkelig frafalt.

Sluttfakturaen skal lyde på det beløp entreprenøren mener han har krav på og som ikke tidligere er fakturert. Det er ikke noe i veien for at entreprenøren av hensyn til en ryddig fakturering, deler opp de gjenstående kravene i flere fakturaer. Eks. en faktura resten av kontraktsummen og en sluttfaktura for innestående beløp.

Tillegg skal som hovedregel faktureres i egne fakturaer så snart arbeidene kan faktureres. Tillegg skal helst ikke faktureres i sluttfakturaen.

Entreprenørens frist for å sende sluttoppgjør

Entreprenøren må sette opp og sende inn sitt sluttoppgjør innen avtalte frister.Dette er normalt 2 måneder fra overtakelse når NS kontraktene er gjort til en del av avtalen, men det kan være avtalt kortere frist. Er ikke annet avtalt bør sluttoppgjøret sendes så snart som mulig etter overtakelsen. Husk at de siste 10% av kontraktssummen normalt ikke kan faktureres før etter at arbeidene er ferdigstilt. .

I NS kontraktene er det bestemt at når entreprenøren ikke sluttoppstillingen innen fristen etter NS kontraktene, kan byggherre skriftlig be om at sluttoppgjør sendes og sette en frist for dette, minst 14 dager. Sender ikke entreprenøren sluttoppstillingen innen denne fristen heller, taper entreprenøren alle krav under kontrakten med unntak for de som allerede er brakt inn for domstolene, kravet på innestående, gjenstående krav på indeksregulering og krav som følge av arbeider som ikke er utført ennå.

Utenfor NS kontraktene kan neppe byggherre pålegge entreprenøren å sende inn sitt sluttoppgjør innen en slik frist, med den virkning at entreprenøren taper alle sine krav dersom fristen ikke overholdes. Men, det kan være at entreprenøren i en gitt situasjon taper sine krav på grunn av passivitet. Det skal imidlertid en del til før så skjer.

Byggherrens innsigelser til entreprenørens sluttoppgjør

Byggherren på sin side må gi sin innsigelse til sluttoppgjøret innen avtalte frister. Dette er normalt 2 måneder fra mottak av sluttoppgjøret fra entreprenøren når NS kontraktene er avtalt. Andre frister kan være avtalt. Er det ikke avtalt en frist, bør innsigelsene fremmes så så raskt som mulig.

Også byggherre må fremme alle sine “krav” samlet. Dersom byggherre glemmer eller utelater et tidligere varslet krav mot entreprenøren eller innsigelse mot et krav fra entreprenøren, har entreprenøren normalt rett til å anse kravet eller innsigelsen som bortfalt. Dette er uttrykkelig regulert i NS kontraktene og det følger av Bustadsoppføringlova § 48 tredje ledd at også forbruker er bundet av et uforbeholdent sluttoppgjør fra entreprenøren dersom innsigelser ikke gjøres gjeldende innen 1 måned fra mottak av sluttoppgjøret.

Når entreprenørens sluttoppstilling og byggherrens innsigelser til denne er kjent, har partene etablert et definert utgangspunkt for den eventuelle uenighet partene har omkring sluttoppgjøret.

Frist til å ta ut søksmål

Når partene har mottatt hverandres synspunkter på sluttoppgjøret, må de forsøke å bli enige på de punkter de er uenig og enes om et endelig sluttoppgjør. Greier de det er alt vel. Blir ikke partene enige, kan det være avtalt frister for når det senest kan tas ut søksmål for at krav ikke skal gå tapt.

Er det avtalt en NS kontrakt (unntatt NS 8406 og NS 8416) har entreprenøren en frist på 8 måneder fra overtakelse av arbeidene på å ta ut søksmål i en tvist rundt berettigelsen av et tilleggskrav. Det er lett å glemme denne fristen, særlig når entreprenøren somler med å få på plass sluttoppgjøret slik at det kommer etter 2 måneders fristen.

Er det ikke avtalt at søksmål være tatt ut innen bestemte frister, er det foreldelsesreglene som avgjør når søksmål må være tatt ut. Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år fra det tidspunkt kravet første gang kunne blitt fremmet. Er det snakk om et tilleggsarbeid, utført og fakturert tidlig i prosessen, må søksmål om kravet være tatt ut senest 3 år etter at kravet om tillegg første gang kunne blitt fremmet. Dette er en ekkel regel entreprenørene må være klar over.

Lurer du på mer kan du ta uforpliktende kontakt med Bent S. Kverme. Se mer om hvordan her.