Sluttoppgjør i forbrukerentrepriser

Byggeprosjekter avsluttes ved at arbeidene overtas av byggherren og entreprenøren sender et sluttoppgjør. Hvordan sluttoppgjøret skal utformes kan fremgå av kontraktsvilkårene mellom partene. Dette er tilfelle når Norsk Standard (her benevnt NS) 8405 pkt. 33 og 8406 pkt. 25. er gjort til en del av avtalen. Like greit er det ikke i forbrukerentrepriser. Her vil normalt hverken avtalen, håndverkertjenesteloven eller Bustadoppføringslova si noe om hvordan sluttoppgjøret skal utformes.

Sluttoppgjøret har til formål å gi byggherren (i lovene omtalt som forbrukeren) en komplett oversikt over de krav entreprenøren mener han har mot byggherren og som han har mulighet til å beregne på tidspunktet for fremsendelsen av sluttoppstillingen. Sluttoppgjøret er en form for oppsummering av de økonomiske sidene ved kontrakten. Sluttoppgjøret er med andre ord noe mer enn en siste faktura med spesifikasjoner.

Sluttoppgjøret bør bestå av to hovedkomponenter.

  • Sluttoppstilling – Oversikt over alle krav entreprenøren mener han har mot byggherren som følge av kontrakten
  • Sluttfaktura – Faktura på det beløp som ikke tidligere er fakturert.

Sluttoppstillingen skal gi en oversikt over alle krav entreprenøren mener han har mot byggherren som følge av kontrakten, både tidligere fakturerte krav og krav som ikke tidligere er fakturert. For å skape mest mulig klarhet og oversikt, bør kravene gruppers slik:

  • Tidligere fakturerte krav som er betalt.
  • Tidligere fakturerte krav som ikke er betalt, uavhengig om de er forfalt eller ikke.
  • Tidligere fakturerte krav om byggherren har avvist, og som entreprenøren fastholder. Dette punkt overlapper til dels punkt 2, men tas med for å gjøre det så klart som mulig at entreprenøren ikke har frafalt kravet.
  • Krav som ikke tidligere er fakturert, uavhengig av når kravet oppsto.
  • Krav om tillegg for prisstiging og justering av vederlaget som følge av endringer og tillegg skal gå fram særskilt.

Siden formålet med sluttoppstillingen er gå gi byggherren en komplett oversikt over entreprenørens krav, skal byggherren kunne legge til grunn at krav entreprenøren ikke har inntatt i sluttoppgjøret har entreprenøren frafalt eller valgt å ikke fremme. Krav entreprenøren velger å ikke innta i sluttoppstillingen må han derfor ta forbehold om å komme tilbake til på et senere tidspunkt. Forbehold må være så spsifisert at det er klart hvilket krav entreprenøren vil komme tilbake til.

Visse krav er etter sin art slik at byggherren ikke har rimelig grunn til å tro at entreprenøren frafaller dem. Dette er:

  • Krav som følge av arbeid som skal utføres på et senere tidspunkt.
  • Krav som er brakt inn for voldgift, oppmann eller domstolene.
  • For klarhetens skyld bør entreprenøren ta forbehold om å komme tilbake til disse. Uten forbehold kan kravene gå tapt.

Sluttfakturaen skal lyde på det beløp entreprenøren mener han har krav på og som ikke er fakturert tidligere. Det er ikke noe i veien for at entreprenøren av hensyn til en ryddig fakturering, deler opp de gjenstående kravene i flere fakturaer. Eks. en faktura for tillegg/endringer og en sluttfaktura for resterende av kontraktsum.