Forsinkelse

gravemaskin

Alt for mange entrepriseoppdrag ender med at entreprenøren ikke overleverer sin ytelse til avtalt tidspunkt, eller på det tidspunkt forbrukeren kunne forvente. Som følge av dette holder forbrukeren tilbake betaling, krever dagmulkt og erstatning, entreprenøren kan få likviditetsproblemer som gjør det vanskelig å fullføre jobben, nekter å gjøre mer før forbruker betaler og tvisten er et faktum.

Både entreprenører og forbrukere skal være klar over at det er mange til dels kompliserte spørsmål som må besvares før det kan sies med sikkerhet hvorvidt det foreligger forsinkelse entreprenøren er ansvarlig for og hvorvidt forbrukeren kan kreve dagmulkt eller erstatning. Her skal vi belyse noen av spørsmålene og vi konsentrerer oss om forbrukerentrepriser, dvs. der den ene part er forbruker.

1. Innledning

Reglene rundt det med forsinkelse og dagmulkt/erstatning er mer komplisert enn mange er klar over. De fleste vet at dagmulkt og eller erstatning bare kan kreves når det foreligger forsinkelse som entreprenøren har ansvaret/risikoen for, men ikke alle kontrakter er klare på når det foreligger forsinkelse. Overraskende ofte er avtalene til og med bevist gjort uklare med tanke på når arbeidene skal overleveres.

For denne fremstillingen er det hensiktsmessig å strukturere opp problemstillingene på følgende måte. Vi vil først se på når forbrukeren kan regne med at arbeidene blir overlevert etter kontrakten. Dernest skal vi se på hva som skal til for at entreprenøren har krav på fristforlengelse. Til sist skal vi se på hva som skal til for at arbeidene skal anses overlevert på en slik måte at forsinkelsen og dagmulkten blir stanset.

2. Når kan forbrukeren kreve overlevering etter kontrakten?

2.1 Avtalt tidspunkt for overleveringen

Det naturlige utgangspunkt er selvsagt at forbrukeren kan kreve overlevering på det avtalte tidspunkt for overlevering. Hverken før eller etter. Dette betyr at det foreligger forsinkelse i snever forstand, dersom overlevering skjer etter dette tidspunkt og entreprenøren kan heller ikke kreve overlevering tidligere enn dette tidspunktet.

Selv om det foreligger forsinkelse, er forbrukerens krav på dagmulkt / erstatning betinget av at forsinkelsen har sin årsak i forhold entreprenøren har risikoen for. Se Bustadoppføringslova § 17 og Håndverkertjenesteloven § 11. Det med årsaken til forsinkelsen kommenterer vi senere.

Avtale om bestemt ferdigstillelsesdato kan gå ut på at arbeidene skal overleveres en bestemt dato, eller antall dager etter kontraktsinngåelse eller mottatt igangsettelsestillatelse. Vi ser imidlertid at mange kontrakter ikke inneholder klare frister for overlevering. I stedet ser vi formuleringer som “det tas sikte på” eller entreprenøren har som” målsetting at arbeidene skal være ferdig” til bestemt tidspunkt eller innenfor en bestemt tidsperiode. Denne avtalepraksis forklares nok med at entreprenørene ikke ønsker å binde seg til en fast frist med mindre de må, men det skaper uklarhet omkring når forbrukeren skal kunne kreve overlevering. Blir avtaleteksten tilstrekkelig uklar, faller vi tilbake på reglene som gjelder når det ikke er avtalt frist overholdet. Dette ble tilfelle i to saker høyesterett behandlet hvor det var krevd dagmulkt, RT 2011 side 679 (Krusesgate) og RT 2011 side 670 (Nye Major).

2.2 Når det ikke er avtalt tidspunkt for overlevering

Er det ikke avtalt en bestemt frist skal arbeidene overleveres så snart arbeidene er ferdig. Dette må sees i sammenheng med at entreprenøren plikter å startet arbeidene så raskt råd er og utføre dem med rimelig god fremdrift, se Bustadoppføringslova § 10 og Håndverkertjenesteloven § 10. Entreprenøren står mao ikke fritt til selv å velge når arbeidene skal overleveres. Dette betyr at entreprenøren for eksempel ikke har rett til å ta på seg en rekke oppdrag på høsten, som han jobber paralelt med gjennom vinteren.

Det er vanskelig å bevise eller dokumentere at et arbeid har blitt utført med rimelig god fremdrift. Dette gir i praksis entreprenøren et visst slingringsmon, men selv om det er forbruker som må bevise at arbeidene ikke er utført på med rimelig god fremdrift, må entreprenøren fort forklare seg dersom det er “uforklarlige” opphold i arbeidet.

3. Når kan entreprenøren kreve fristforlengelse?

Er det først konstatert at entrepreøren ikke har overlevert arbeidene på det tidspunkt forbrukeren kunne forvente etter kontrakten, vil retten til å kreve dagmulkt/erstatning bero på om entreprenøren har rett til å kreve fristforlengelse. Dette er opplagte regler, men også her er det fallgruver.

3.1 Dokumentasjon av årsak til forsinkelsen

Entreprenøren er i utgangspunktet bare ansvarlig for forsinkelse entreprenøren selv har ansvaret for. Dette er en enkel og logisk regel, men i praksis er det svært vanskelig å dokumentere årsaken til forsinkelsene. Lar det seg ikke gjøre å dokumentere årsaken til forsinkelsen, vil domstolene ut fra bevisbyrderegler normalt la entreprenøren få ansvaret for forsinkelsen. Dette kan oppfattes veldig urettferdig for en entreprenør som vet at det er forbrukeren som har forårsaket forsinkelsen, men det er logikk også bak disse reglene.

Her kommer nemlig varslingsreglene og det forhold at det er entreprenøren som styrer fremdriften på egne arbeider inn. Entreprenøren er den nærmeste til å si i fra dersom fremdriften forsinkes av grunner forbrukeren har ansvaret for. Ved å varsle sikrer entreprenøren bevis på at konkret forsinkelse skyldes en nærmere spesifisert hindring. Det å ikke varsle er i seg selv illojalt slik at entreprenøren må se det som en oppgave å alltid informere/varsle forbruker om forhold som har betydning for fremdriften.

Varsler ikke entreprenøren, kan det mao. få flere konsekvenser: I den grad forbrukeren ikke er klar over forholdet, forblir forbrukeren uviten om forholdet og gis ikke anledning til å fjerne hindringen. Er det ikke varslet skriftlig får entreprenøren problemer med å dokumentere at han varslet. Entreprenøren får også problemer med å dokumentere at forsinkelsen skyldtes spesifikk årsak. Siden entreprenøren er den profesjonelle part, den som styrer fremdriften på eget arbeid og den som er nærmest til sikre bevis på hvorfor fremdriften ble hindret får entreprenøren ofte ansvaret for forsinkelsen når det ikke foreligger skriftlig varsel.

I noen tilfeller fører dette til at entreprenøren blir holdt ansvarlig for forsinkelse forbrukeren egentlig var ansvarlig for. Et eksempel på dette er avtaler om at forbrukeren skal ettersende spesifikasjon på merke og modell på utstyr entreprenøren skal levere og montere. Dersom forbrukeren ikke ettersender spesifikasjonen blir entreprenøren forsinket. Men dersom entreprenøren ikke varsler at han nå blir forsinket, kan forbruker fort bli hørt med at han “trodde entreprenøren hadde fått spesifikasjonen tidligere” eller “hadde jeg vist at entreprenøren ventet på spesifikasjonen ville jeg ha sendt den med en gang”. Her må entreprenøren være aktiv med å etterspørre spesifikasjonen og varsle forsinkelse dersom spesifikasjonen ikke kommer.

Varslingsplikten er nedfelt i Bustadoppføringslova § 11. Håndverkertjenesteloven har ikke uttrykkelig tilsvarende bestemmelse, men regelen må antas å gjelde uansett som ulovfestet entrepriserett.

3.2 Forhold forbrukeren er ansvarlig for

Forbruker har selv ansvar for enhver manglende medvirkning etter kontrakten og betalingsmislighold som gir entreprenøren rett til å stanse arbeidene. Se Bustadoppføringslova § 11 og indirekte Håndverkertjenesteloven § 41.

Forbrukeren er også i utgangspunktet ansvarlig for forhold i grunnen som håndverker ikke med rimelighet kunne forutse før avtalen ble inngått. Dette modifiseres noe av entreprenørens veiledningsplikt ovenfor forbruker. Dersom entreprenør ser at det bør innhentes undersøkelser med tanke på grunnen før arbeidene igangsettes, og ikke veileder forbrukeren om dette, kan entreprenørens ytelse bli ansett for mangelfull av den grunn. I praksis oppstår det vanskelig grensedragninger mellom forbrukerens ansvar og entreprenørens ansvar i slike situasjoner.

Med mindre annet er avtalt har forbrukeren også ansvar for hindringer følge av offentlige regler, pålegg/forbud og manglende tillatelser.

Skal entreprenøren få fristforlengelse på grunn av slike hindringer må han altså som nevnt ovenfor varsle forbrukeren om hindringen så snart han blir klar over den.

3.3 Dag for dag regnskap

Oppstår det forsinkelse forbrukeren er ansvarlig for, har entreprenøren i utgangspunktet rett til fristforlengelse dag for dag hindringen består. I noen tilfeller kan entreprenøren ha krav på lengre fristforlengelse enn det den faktiske hindringen faktisk tilsier. Dette gjelder særlig når entreprenøren, på grunn av hindringen og plikten til å begrense økonomisk tap, måtte omplassere arbeidere og maskiner for å unngå lediggang. I slike tilfeller kan ikke forbrukeren forvente at entreprenøren stiller med både mannskap og maskiner samme dag som hindringen blir fjernet. Domstolene er også varsomme med å bruke dag for dag regnestykker når lengden på fristforlengelsen skal fastsettes i ettertid.

4. Avbrytelse av forsinkelsen / dagmulkten

Er det oppstått forsinkelse entreprenøren er ansvarlig for får forbrukeren krav på dagmulkt eller erstatning. For entreprenøren er det da viktig å sette inn nødvendige ressurser for å avbryte forsinkelsen / dagmulkten så raskt som mulig.

Felles for både Håndverkertjenesteloven og Bustadoppføringslova er at forsinkelsen / dagmulkten løper frem til arbeidene blir overlevert. Overtakelse etter de to lovene skjer imidlertid på to vidt forskjellige måter.

4.1 Håndverkertjenesteloven – arbeidene må ferdigstilles

Overtakelse etter Håndverkertjenesteloven skjer ved at arbeidene ferdigstilles, se lovens § 10. Det er ikke nødvendig at forbrukeren har tatt arbeidene i bruk, men dersom håndverkeren har tingen i sin besittelse, må den selvsagt overleveres til forbruker.

Dersom entreprenøren mener seg ferdig med arbeidene, og forbrukeren mener de er uferdige, oppstår det spørsmål om arbeidene er overtatt med mangler, eller om de ikke er overtatt i det hele tatt. Regelen er da at dersom forbrukeren kan bruke tingen etter sitt formål, anses arbeidene for å være overtatt med mangler. Kan ikke tingen brukes etter sitt formål, kan forbrukeren nekte å overta tingen og i stedet kreve dagmulkt / erstatning for forsinkelsen.

4.2 Bustadoppføringslova – overtakelsesforretning eller faktisk bruk

Etter Bustadsoppføringlova overleveres arbeidene ved overtakelsesforretning eller ved at arbeidene er ferdige og faktisk blir tatt i bruk, se lovens § 14 og 15. Dette betyr at entreprenøren kan, når arbeidene er så ferdige at boligen kan tas i normal bruk, stanse dagmulkten ved å innkalle til overtakelsesforretning. Det kan godt gjennstå mindre arbeider, men boligens skal altså kunne brukes på normal måte.

Innkaller ikke entreprenøren til overtakelse og somler med å gjøre alle arbeidene ferdig, får det ingen betydning at forbrukeren faktisk har flyttet inn i boligen: Dagmulkten fortsetter å løpe til alle arbeidene er ferdige eller det gjennomføres overtakelsesforretning. Regler for hvordan entreprenøren innkaller til overtakelsesforretning er beskrevet i lovens § 15 første og andre ledd og det er viktig at alle vilkårene der blir fulgt. Møter ikke forbruker, til tross for lovlig varsel, kan entreprenøre gjennomføre overtakelsesforretningen alene med den virkning at forsinkelsen og dagmulkten avbrytes.

4.3 Overtakelsesprotokoll og virkninger av overtakelse

Under overtakelsesforretningen må partene lage en protokoll som beskriver det forbruker ønsker å reklamere på der og da og det partene eventuelt blir enige om mtp. tilbakehold av penger, frist for utbedring o.a. Overtakelsesprotokollen er viktigst for forbrukeren, som gjennom protokollen sikrer bevis på at han reklamerte på synlige feil og mangler der og da. Reklamerer ikke forbruker på slike forhold der og da risikerer forbruker å tape retten til å kreve retting, prisavslag/erstatning som følge av manglene. Entreprenøren på sin side må derfor ta vare på overtakelsesprotokollen for å kunne dokumentere hva det ble reklamert på og hva det ikke ble reklamert på.

Overtakelsen har flere virkninger som her nevnes kort:

  • Risikoen for arbeidene går over på forbrukeren
  • Reklamasjonsfristene begynner å løpe
  • Eventuell dagmulkt slutter å løpe
  • Entreprenøren får rett til å sende sluttoppgjør, herunder fakturere de siste 10% innestående, se Bustadoppføringslova § 14 og 46.

4.4 Delovertakelse

Ikke sjelden ser vi at forbrukere gis adgang til å utføre egeninnsats før entreprenøren er ferdig med sine arbeider. Dette gjelder særlig ved bygging av ny bolig eller fritidseiendom etter Bustadoppføringslova, men også ved bygging av garasjer, uthus etc. etter håndverkertjenesteloven.

Dette er normalt hensiktsmessig og skal i utgangspunktet ikke behøve å skape praktiske problemer for noen. Men, rettslig sett er dette en utfordring. Selv om entreprenøren har overlatt deler av arbeidene til forbrukeren, løper dagmulkten frem til alle arbeidene er overtatt. Dette følger av at Bustadsoppføringlova har bestemmelser om dagmulkt som klart sier at grunnlaget for dagmulkten ikke skal være mindre enn 1 promille av det totale vederlag entreprenøren skal ha, se lovens § 18, og lovens § 14 som sier at dagmulkten ikke stopper å løpe før overtakelse har skjedd for alle arbeidene. Det er ikke anledning til å avtale at delovertakelsen skal påvirke grunnlaget for dagmulkten eller at dagmulkten skal slutte å løpe ved delovertakelse. Dette følger av at Bustadsoppføringlova ikke kan fravikes til ugunst for forbruker, se lovens § 3.

Det entreprenøren må gjøre dersom det vurderes delovertakelse, er å kreve utsatt frist for ferdigstillelse eller være ekstra nøye med å varsle så fort forbrukerens bruk hindrer entreprenørens fremdrift.

4.5 Ferdigattest

Entreprenøren bør ta generelt forbehold om fristforlengelse når det oppstår hindringer han ikke har kontroll over, herunder typisk forsinkelse som følge av saksbehandlingstid hos offentlig myndighet. Dette gjelder eksempelvis det å få ferdigattest på arbeidene.

Ansvaret for å få på plass ferdigattest ligger etter Byggesaksforskriften § 12-1 og 12-2 på tiltakshaver og ansvarlig søker. Er det avtalt at entreprenøren skal ha rollen ansvalig søker bør entreprenøren ta forbehold om fristforlengelse dersom kommunen bruker mer enn 21 dager på å utstede ferdigattest, se Byggesaksforskriften § 7-1 første ledd bokstav c.