Er forbrukerentrepriser utførelsesentreprise eller totalentreprise?

Du som entreprenør må vite om du har prosjekteringsansvar eller kun ansvar for å utføre det forbruker har bestilt. Hvilket ansvar har du når kontrakten ikke sier noe?

Entreprenørens omsorgsforpliktelse

Forbrukerentrepriser kjennetegnes med at den ene part er privatperson som normalt har lite erfaring og kunnskap om det å gjennomføre byggeprosjekter og å inngå avtaler med entreprenører. Entreprenøren på den andre siden har ofte nok kunnskap til å kunne «lure» forbrukeren slik at forbrukeren må bestille tillegg og endringer entreprenøren kan tjene mye penger på.

Denne ubalansen i partsforholdet er forsøkt kompensert med at loven pålegger entreprenøren en omfattende omsorgsplikt. Entreprenøren plikter å informere om viktige forhold forbrukeren bør være klar over, veilede og gi råd til forbrukeren mtp de valg forbrukeren bør gjøre og som forbrukeren vil være best tjent med, og i noen tilfeller fraråde arbeid som forbrukeren ikke vil ha noen nytte av å få utført.

Plikten gjelder allerede før avtale er inngått mellom partene, gjennom hele kontraktsperioden og til slutt slik at entreprenøren må veilede forbrukeren om bruk og vedlikehold av tingen eller eiendommen entreprenøren har arbeidet med.

Omsorgsforpliktelsen strekker seg så langt det er nødvendig for at forbrukerens interesser skal være ivaretatt. Er forbrukeren selv erfaren innen byggfaget, eller støtter seg på egen fagkyndig konsulent, vil entreprenørens forpliktelse være mindre enn når forbrukeren står helt uten erfaring og kunnskap.

Gir forbrukeren beskjed om at han vil ha en bestemt type utførelse av vanntett sjikt på badet og entreprenøren vet det finnes en bedre og billigere løsning, plikter entreprenøren å informere om dette. Er løsningen forbrukeren har bedt om direkte dårlig, plikter entreprenøren å fraråde utførelsen. Gjør ikke entreprenøren det vil arbeidet kunne være mangelfullt selv om entreprenøren har gjort nøyaktig det forbrukeren har bedt om.

Entreprenøren må sikre seg bevis på at han har har veiledet, informert, rådet og/eller frarådet forbrukeren. Dette gjøres enklest ved å oppsummere det viktigste i e-post til forbrukeren og å ta vare på e-posten.

Er forbrukerentrepriser totalentreprise eller utførelsesentreprise?

Normalt skiller vi mellom to type entreprisekontrakter: Totalentrepriser og utførelsesentrepriser.

I en totalentreprise har entreprenøren tatt på seg både å prosjektere og utføre arbeidet det bestilte arbeidet. Normalt har byggherre eller forbrukeren i forbrukerentrepriser sagt hva han/hun vil ha (funksjonsbeskrivelse), og overlatt til entreprenøren å velge hvordan det hele skal settes sammen slik at det virker og oppfyller alle offentlig rettslige krav.

I en utførelsesentreprise har byggherren planlagt og prosjektert nøyaktig hva som skal gjøres og entreprenøren har kun ansvar for å utføre arbeidet, dog innenfor alle offentligrettslige krav.

Vær klar over at byggherren kan ha tatt på seg ansvar for deler av prosjekteringen selv om det ellers er en totalentreprisekontrakt, og motsatt entreprenøren kan ha ansvar for å prosjektere deler av arbeidet selv om det ellers er en utførelsesentreprise. Dette er viktig: Partenes rettigheter og plikter etter kontrakten bestemmes ikke ut fra navnet på kontrakten, det er de avtalte vilkårene som er avgjørende. En kontrakt som heter utførelsesentreprise kan ha vilkår som helt eller delvis pålegger entreprenøren prosjekteringsansvar og dette må entreprenøren ta høyde for og prise korrekt.

I en forbrukerentreprise kan entreprenørens plikter tredeles.

  1. Plikt til å dra nødvendig omsorg for forbrukerens interesser
  2. Plikt til å prosjektere arbeid forbrukeren selv ikke har ansvar for å prosjektere
  3. Plikt til å utføre det prosjekterte arbeidet

Hvor mye entreprenøren må legge ned av innsats på de enkelte punkter beror på en rekke forhold og til en viss grad hva partene har avtalt og i hvilken grad forbrukeren trenger informasjon, veiledning, råd og fraråding. Som entreprenør må du alltid ta utgangspunkt i følgende regler:

  1. Entreprenøren har fullt prosjekteringsansvar, med mindre annet følger av avtalen mellom partene.
  2. Entreprenøren plikter å utføre hele det prosjekterte arbeidet med mindre det er avtalt at forbrukeren skal stå for deler av utføringen eller skal levere deler av materialene selv.
  3. Entreprenøren plikter å levere alle materialer, med mindre det er avtalt at forbrukeren skal levere nærmere angitte materialer.

Ut fra dette er normalt riktig å se på forbrukerentrepriser som totalentrepriser, dvs. at entreprenøren skal stå for hele eller det vesentligste av prosjekteringen (utarbeide tegninger, beskrivelser og beregninger). I tillegg må altså entreprenøren dra omsorg for forbrukerens interesser i nødvendig grad.

Uklar ansvarsfordeling

Vi ser ofte uklar ansvarsfordeling i forbrukerentrepriser og det er ofte grunnen til at tvister oppstår.

Den vanligste feilen er at partene kun har muntlige avtaler eller avtaler som ikke regulerer nærmere ansvarsfordelingen partene imellom. Dette skjer typisk når forbruker, for å spare penger, ønsker å utføre deler av arbeidet selv. For eksempel har forbrukeren utarbeidet tegninger og beskrivelser, men overlater til entreprenøren å foreta nødvendige beregninger. Eller, forbruker vil utføre deler av arbeidet selv, gjerne allerede før entreprenøren er ferdig med sine arbeider. Det oppstår da ofte uklarhet mtp. hvem som har ansvar for hva.

Det er viktig at partene er bevist på dette. For entreprenøren er det viktig å veilede forbrukeren i forhold til den risiko forbrukeren da påtar seg, og samtidig prise sine tjenester i lys av den risiko og det arbeid entreprenøren sitter igjen med.

Vær klar over at uklar ansvarsfordeling i kontrakten skal gå ut over den som burde ha sikret klarhet gjennom å få avtalen beskrevet i et dokument.  Det er ofte entreprenøren som er nærmest til å sikre slik klarhet og uklarhet går derfor ofte ut over entreprenøren.

Det er derfor all grunn til å la røde varsellys blinke når det er uklar ansvarsfordeling i kontrakten.

Byggherrestyrt entreprise

Et annet forhold det er grunn til å advare mot er byggherrestyrte byggeprosjekter, dvs. prosjekter hvor forbrukeren skal stå for koordineringen av flere sideentreprenører og kanskje levere deler av prosjekteringen selv.

Forbrukere tror at det er mye penger å spare på å organisere byggeprosjekter slik og overvurderer ofte sine forutsetninger for å gjennomføre sin del av oppgavene. Det er all grunn for entreprenøren å veilede og advare mot denne type organisering. Det blir fort dyrere for forbrukeren (tillegg, endringer og forsinkelser) og entreprenøren kan oppleve tap på grunn av redusert produksjon det er vanskelig eller umulig å få forbrukeren til å betale.

Velger forbrukeren en slik organisering av entreprisene, må entreprenøren ta høyde for at det kan oppstå forsinkelser, plunder og heft det er vanskelig å ta inn gjennom krav om tillegg. Denne økte risiko for entreprenøren bør kompenseres gjennom et noe høyere avtalt påslag.