Entreprisekontrakter – hovedtyper

Head1Entreprisekontrakter kan være så mangt. Felles for dem er at de skal balansere partenes plikter og rettigheter før, gjennom og etter byggeperioden. Fordelingen av plikter og rettigheter varier fra kontrakt til kontrakt, men det er noen modeller som går igjen. Disse har fått egne navn; eks. utførelsesentreprise, totalentreprise, hovedentreprise, underentreprise, generalentreprise etc. La oss se nærmere på disse modellene og skillelinjene mellom dem.

Et hovedskille går mellom profesjonelle entrepriser og forbrukerentrepriser.

  • Profesjonelle entrepriser er kontrakter hvor begge parter hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. I slike entrepriser står partene fritt til å avtale de kontraktsvilkår de ønsker, så lenge de respekterer gjeldende lover og regler (typisk plan og bygningsloven med forskrifter, arbeidsmiljøloven med forskrifter, forurensningsloven, naboloven etc.). I mangel av avtalte kontraktsvilkår vil de alminnelige entrepriserettslige regler gripe inn å regulere partenes rettigheter og plikter. Dette er mer eller mindre klare regler etablert gjennom god skikk og bruk og rettspraksis. Vi anbefaler imidlertid ikke å basere en entreprisekontrakt utelukkende på de alminnelige entrepriserettslige reglene.

  • Forbrukerentreprise er entrepriser hvor byggherre er fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, dvs en privatperson. Kontraktsvilkårene i slike entrepriser må følge reglene i forbrukerlovgivning og  avtalen kan ikke gi forbruker en dårligere posisjon enn det som følger av ufravikelig forbrukerlovgivning (Forbrukerkjøpsloven, Håndverkertjenesteloven, Bustadoppføringslova, etc). I praksis fungerer lovene som detaljerte og gode kontraktsvilkår. Partene trenger derfor ikke utarbeide detaljerte avtaler som regulerer alle tenkelige kontraktsvilkår. De kan i stor grad støtte seg til det som følger av lovene.

    Lovene er imidlertid utformet for å være anvendelige for svært forskjellige kontraktstyper. Det er derfor viktig at partene selv avtaler de rettigheter og plikter de ønsker skal med i kontrakten og som ikke følger godt nok av lovene direkte.

Dokumentmaler og standarder som er utarbeidet for profesjonelle entrepriser må ikke brukes ved forbrukerentrepriser.

Et annet hovedskille går mellom utførelsesentrepriser og totalentrepriser

  • Utførelsesentrepriser Utførelsesentrepriseer kontrakter hvor byggherren har ansvaret for å prosjektere hele eller det vesentligste av arbeidet som skal utføres. Byggherren skal med andre ord som hovedregel tegne, beskrive og beregne arbeidet og har risikoen i tilfelle prosjekteringen ikke fører til det resultat byggherren ønsket. Entreprenøren på sin side har ansvar for å utføre det arbeidet byggherren har prosjektert. Arbeidet skal utføres med vanlig god standard og med avtalt eller rimelig fremdrift. I mangel av annen avtale eller andre holdepunkter, vil en entreprisekontrakt bli ansett for å være en utførelsesentreprise, hvor byggherren har prosjekteringsansvaret.

  • Totalentrepriser Totalentrepriseer kontrakter hvor entreprenøren tar på seg både prosjektering og utføring av arbeidet. Byggherren bør i slike kontrakter beskrive funksjonskrav til ytelsene, og overlate til entreprenøren å velge metode og løsning som sikrer at det ferdige arbeidet oppfyller funksjonskravene.

    Totalentrepriser blitt vanligere de senere årene, bla fordi byggherren gis større mulighet til å utnytte entreprenørens fagkunnskap og fordi regelverket om Offentlige anskaffelser legger opp til at offentlige oppdragsgivere som hovedregel skal beskrive sine anskaffelser med funksjonskrav.

Det er viktig å være klar over at skillet mellom utførelsesentrepriser og totalentrepriser ikke er knivskarpt. Det er for eksempel vanlig at entreprenøren påtar seg å prosjektere deler av arbeidet også i en utførelsesentreprise og at byggherren betinger seg en bestemt type prosjektering i en totalentreprise. Dette gjør det svært viktig å ha klare kontraktsvilkår som regulerer hvem av partene som har ansvaret for hva i de ulike deler av kontrakten.

Ett siste skille som omtales her er skillet mot underentrepriser

  • Underentrepriser er kontrakter hvor entreprenøren lar en annen entreprenør utføre en del av de forpliktelser som omfattes av entreprenørens kontrakt med byggherren. Underentrepriser kan være både vanlig utførelsesentrepriser (kalt vanlig underentreprise) og totalentrepriser (kalt total underentreprise). I prinsippet får entreprenøren i slike kontrakter posisjon som byggherre og underentreprenøren posisjon som entreprenør. Siden den opprinnelige entreprenøren har ansvar overfor byggherren, bla med tanke på fremdrift, er det typisk for underentrepriser at entreprenøren har utvidet rett til å intervenere i arbeidene til underentreprenøren for å hindre forsinkelse. Disse særlige hensynene gjør det viktig å velge en underentreprise standard ved underentrepriser.

I tillegg til kontraktstypene omtalt overfor, vil et vanlig byggeprosjekt ofte omfatte andre kontrakter, eks. avtale om prosjekteringsoppdrag, rådgivning, byggeledelse og kjøp av byggematerialer. Vi har i en annen artikkel presentert alle gjeldende standarder og formularer fra Norsk Standard og henviser til denne for en grundigere gjennomgang av disse.

Organisering av entreprisene

Byggherren har som utgangspunkt ansvar for å administrere eller organisere egne kontrakter, for eksempel kontrakter med arkitekt, rådgivere, byggeledere, andre konsulenter og de ulike entreprisene. Dette ansvaret kan byggherren velge å overføre til en eller flere av entreprenørene.

Uttrykkene sideentreprise eller delt entreprise, administrerende sideentreprise generalentreprise, eller tiltransport av sideentreprise, viser ikke til ulike typer entreprisekontrakter. De angir kun hvordan partene har valgt å organisere byggeprosjektet.

  • Sideentreprise eller sideordnet entreprise. Velger byggherren å inngå to eller flere parallelle kontrakter med flere entreprenører, vil hver enkelt entreprenør være sideordnet de øvrige entreprenørene. Vi snakker da om sideentrepriser eller sideordnede entrepriser. Den enkelte entreprenør kan da kreve fristforlengelse og tilleggsvederlag fra byggherren når forhold hos byggherren eller hos noen av de sideordnede entreprenørene påfører entreprenøren forsinkelse eller merkostnader.

  • Administrerende sideentreprenør. Byggherren kan velge å overlate arbeidet med å administrere de øvrige entreprenørene til en av entreprenørene. Denne får da ansvaret for å administrere entreprenørene, dvs. koordinere deres arbeid med hverandre i en fremdriftsplan. Entreprenøren får da et ansvar utover det som følger av vanlig samordningsplikt og lojalitetsplikt i kontraktsforholdet, og kan kreve ekstra betalt for dette. Entreprenøren får imidlertid ikke ansvar for de administrerte entreprenørenes leveranser og forsinkelser.

  • Generalentreprise. GeneralentrepriseByggherren kan velge å inngå en kontrakt med en entreprenør, og overlate til denne entreprenøren å inngå eventuelle andre kontrakter som er nødvendig for å ferdigstille byggeprosjektet. Entreprenøren blir da ansvarlig overfor byggherren for de øvrige entreprenørenes leveranser og forsinkelser. Entreprenøren får normalt ekstre betalt for å påta seg dette ekstre arbeidet og økte risiko.

  • Tiltransport av sideentrepriser. TiltransportByggherren vil normalt ha inngått kontrakter med arkitekter og andre konsulenter før avtale med entreprenør kommer på plass. Ønsker byggherre en generalentreprise kan byggherren avtale med entreprenøren at denne overtar kontraktene med arkitekten og de øvrige konsulentene. Dette kalles tiltransport av kontrakter og kan i prinsippet gjørs på et hvilket som helst tidspunkt, men forutsetter avtale mellom partene.